Por la representación que ostento en el sector inmobiliario, me corresponde ver cifras de todo el sector. Las cifras de permisos, las cifras de personal en municipios, los tiempos de un trámite ambiental, entre otros. Allí incluyo el comportamiento del sector representado bajo el paraguas de las asociaciones de fondos y fideicomisos, a la postre proveedor de servicios del sector inmobiliario.
Antes en su gran mayoría apéndices de banco, ahora estas son empresas independientes con administraciones profesionales experimentadas. Con indices de riesgo administrados y evaluados por las autoridades, las administradoras hoy, mientras escribo, tienen algo que decir en prácticamente todos los negocios inmobiliarios que involucran preventa. Esto no se produce por una decisión de los promotores inmobiliarios, como solía ser antaño en un limitado número de casos, sino como resultado de regulaciones promulgadas no sin polémica por las autoridades societarias.
Ahora bien, revisando información de la misma institución reguladora publicada por la revista Gestión, me preocupa que los Administradores de Fondos y Fideicomisos -AFF-, que como he dicho antes hoy ostentan alguna responsabilidad en casi todos los negocios inmobiliarios del país, se midan con índices de "Gastos Administrativos/Fondos y Fideicomisos administrados" tan bajos.
En otra legislación y mercado, en donde los AFF se dedican preponderantemente a administrar fondos y fideicomisos de renta financiera, esa cifra seguro resulta un elemento de medición, para no decir de orgullo, liderazgo y comparación sectorial.
Evidentemente hay en el mercado administradoras que se especializan más en uno u otro tipo de negocio, sea esto producción de bienes inmuebles o tenencia de instrumentos financieros que generen renta, principalmente. De esas elecciones individuales deben derivar evidentemente resultados distintos en el indicador que he citado. Me explico: no debe medirse igual ni deben aspirar al mismo resultado en ese índice una administradora sentada sobre títulos especulativos que una administradora que tiene a su cargo y responsabilidad legal la ejecución de un presupuesto, personal y gerencia de proyecto de construcción inmobiliaria con cientos de clientes.
En el Ecuador, la participación del fideicomiso inmobiliario integral -el que produce bienes inmuebles- en el total de "Fondos y Fideicomisos administrados" es tal que, en mi humilde criterio, gran parte del negocio de los administradores viene por la administración de fideicomisos inmobiliarios integrales.
En el Ecuador, la participación del fideicomiso inmobiliario integral -el que produce bienes inmuebles- en el total de "Fondos y Fideicomisos administrados" es tal que, en mi humilde criterio, gran parte del negocio de los administradores viene por la administración de fideicomisos inmobiliarios integrales.
(Divulgo, esto no tiene nada de malo, puesto que es una tarea legítima de las AFF y no tiene por que verse a menos que otras tareas.)
Ahora, los fideicomisos en los que el administrador realiza, aunque por interpuestas personas, gran parte de la gestión y administración del proyecto, son fideicomisos en los que la seguridad de los clientes inmobiliarios depende de una administración especializada y comprometida con el proyecto, incluso in situ. Hay que recordar que en este tipo particular de fideicomiso la administración fiduciaria ejerce la representación legal, firma escrituras, revisa y suscribe contratos, ósea que tiene responsabilidad en gran parte del día a día. En fin, se trata de tareas que difícilmente entran bajo el porcentaje que de "eficiencia" que he citado, o si lo hacen, se trata en mi opinión personal de una medida perversa: ¡el líder sectorial tendría menos del 1% de gastos administrativos sobre el total de fondos y fideicomisos administrados! Ojalá todo promotor inmobiliario que asume responsabilidad sobre un proyecto pudiera acreditar esas cifras.
Ahora, los fideicomisos en los que el administrador realiza, aunque por interpuestas personas, gran parte de la gestión y administración del proyecto, son fideicomisos en los que la seguridad de los clientes inmobiliarios depende de una administración especializada y comprometida con el proyecto, incluso in situ. Hay que recordar que en este tipo particular de fideicomiso la administración fiduciaria ejerce la representación legal, firma escrituras, revisa y suscribe contratos, ósea que tiene responsabilidad en gran parte del día a día. En fin, se trata de tareas que difícilmente entran bajo el porcentaje que de "eficiencia" que he citado, o si lo hacen, se trata en mi opinión personal de una medida perversa: ¡el líder sectorial tendría menos del 1% de gastos administrativos sobre el total de fondos y fideicomisos administrados! Ojalá todo promotor inmobiliario que asume responsabilidad sobre un proyecto pudiera acreditar esas cifras.
Los hay que tienen cincuenta años en el mercado y seguramente dirán que esas cifras son imposibles para prestar adecuadamente los servicios que hoy la norma pretende, por no decir indeseables.
